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沈阳限购令出台
信息类别:房产咨询  发布时间:2011/3/2  点击次数:2359次
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沈阳控房“限购令”出台 二环内限购两套房

限购对象
  ●已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同),在二环区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)
  ●能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在二环区域内限购1套住房

  禁售对象
  ●已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房
  ●拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房
  ●无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房

  调控措施
  购房不足5年买卖 昨起全额征收营业税

  沈阳限购令出台 二手房、次新房、保障房咋变化

  发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》 3月份公布沈阳年度新建住房价格控制目标

  晨报讯(记者 郭金凤 杨晓明)备受关注的沈阳版“限购令”正式对外公布,二环以内的新房和二手房将暂被划入限购范畴。
  昨日,沈阳市对外发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),其中涉及落实地方责任、住房保障、信贷税收、土地供应等十二项内容。
  具体内容如下:

  一 各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,坚决执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策,切实将房价控制在合理水平。要继续增加土地有效供应,进一步加大普通住房建设力度;严格执行差别化住房信贷和税收政策,有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设,逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作,全面完成保障性住房建设任务。
  沈阳市房产局要会同有关部门,根据沈阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定沈阳市年度新建住房价格控制目标,经沈阳市政府同意后于3月份向社会公布。

  二 各地区和有关部门要进一步完善住房保障体系建设,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式,解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房,合理确定租金水平,逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。

  三 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税。沈阳市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作,坚决堵塞税收漏洞。

  四 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
  沈阳市金融办、人民银行沈阳分行营业管理部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。

  五 沈阳市规划国土局要增加普通住房用地有效供应。2011年的沈阳市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量,保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。
  保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变用途的,由政府收回,另选地块供应。

  六 沈阳市规划国土局要加强对已供房地产用地的监管,因企业原因闲置满1年的地块,要依法收取闲置费并责令限期启动建设;闲置满2年的,要收回土地使用权。要严肃查处囤地炒地等非法转让房地产用地行为,涉及违法犯罪的移送公安机关处理。
  七 沈阳市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。要建立开发企业信用档案制度,对存在违法违规行为的竞买人,一经查实立即禁止该竞买人及其控股股东参与土地竞买活动。

  八 有关部门要加快基础配套设施建设,加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度,对保障性住房和普通商品住房做到优先安排、优先实施;对拟出让地块实行配套先行,加快普通商品住房供给。要优化投资服务环境,加强信息交流,提高办事效率,缩短审批时限,为保障性住房和普通商品住房项目审批开设绿色通道。要鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目,特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度,并为参与保障性住房建设的房地产开发企业提供融资和相关金融服务。

  九 在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内,暂时实行居民家庭限购住房套数政策,即:已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
  对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭,暂停在上述区域内向其售房。

  十 沈阳市房产行政管理等部门要加强商品住房预售管理。商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时,必须及时报批预售方案,申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的,要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息,并对预售的商品住房实行明码标价,对违反相关规定且拒不整改的,关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行预售,不得进行展销活动。
  十一 沈阳市房产局要按照国家有关部门的要求,制定商品房预售资金监管办法,确保预售资金全部纳入监管账户,用于商品房项目工程建设。要加快推进存量房网上交易,全面实施存量房交易资金监管,存量房买卖应当通过资金监管进行交易。要规范房地产市场经纪行为,加强经纪机构执业资格管理,建立完善信息平台和诚信考核办法。要进一步加快个人住房信息系统建设,逐步完善统计基础数据,建立沈阳市统一的数据平台。要加强房地产市场统计和监测,及时向社会公布批准商品房预售等相关信息。

  十二 各地区和有关部门要按照沈阳市统一部署,各司其职、各尽其责,完善措施,强化落实。要严格实行问责制,对稳定房价、推进保障性住房建设等工作不力的,要追究相关部门和领导责任。特别是房产、物价、规划国土、税务、建设等部门,要根据沈阳市年度新建住房价格控制目标,采取经济、行政等措施,通过联合执法、综合检查等方式,加强协作,形成合力,确保实现年度目标任务。

  变化分析:二手房 学区房可能不再是“香饽饽”
  和以往市场上的猜想不同,本轮调控将二手房也纳入到调控范围之内。在辽宁大学经济学院工程管理系副教授曲赜胜看来,受影响最大的可能就要数二手房价上涨势头相对较快的学区房了。
  房产中介工作人员介绍,沈阳市目前在售的学区二手房,房龄基本都在10年以上,且以小户型为主。如果限购之后每个家庭只能再购一套房,这惟一的名额就显得很是珍贵。而即使是首次置业者,为了一步到位,也很难会选择房龄在10年以上的小户型。
  沈阳某品牌中介销售负责人肖华认为:“学区房势必会受到影响。越来越多的家庭可能会改为用购房款为孩子择校了,如果为了照顾孩子上学,也会改买为租。”
  此外,沈阳二手房中心负责人杨纪庆根据多年的经验分析,随着沈阳“限购令”的出台,部分购房者会延迟购房计划,暂时转向租赁市场。
  一些原计划的卖房者之前就受到预期的政策影响,开始持观望态度。观望期间为了保证收入,必然要转卖为租,这样租房的房源会大量增多。
  而另一方面,一些本打算购买二手房的人群也不得不转向租房市场,增加租房市场的需求量。租房需求量上升,必然会带动房租价格上涨。杨纪庆说,综合高房价的连带效应、通货膨胀预期加重、出租者涨租金提高年回报率等诸多因素,会使房租上涨的预期逐步加强。
  准备在沈阳找工作的王力刚刚签订了租房协议,听到租金上涨,他庆幸地说:“幸亏提早和房东签了长期租住合同,不用担心租金上涨。”而与他同一小区、同等条件的出租房已经有的上涨租金了。
  本报记者 杨晓明 郭金凤

  次新房 5年内个人住宅转让 昨起全额征营业税

  《通知》中明确,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税。
  记者探访发现,从昨日开始,沈阳个人房产(不足5年的)转让营业税已经由原来的“差额征收”变成了“全额征收”。
  目前,沈阳市的具体规定为:5年之内的住宅,不管是普通还是非普通,只要对外转让,全额征收营业税。5年以上,普通住宅[沈阳普通住房建筑面积标准是单套建筑面积在144平方米(含)以下的住房]免营业税,非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
  此前的规定是个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
  营业税的调整让很多准备购买二手房的购房者产生心理矛盾。对于马上就要满5年的房子,市民基本上选择等过了5年限期后再购入,而对于还差二三年才超过5年限期的二手房,购房市民就只能多掏钱了。
  市民王娟称,她即将购买房子的总房款32万,房龄3年,卖房者当初以20万购买,营业税率5.6%。
  据此计算调整前的营业税为:(32~20)万元×5.6%=6720元;而调整后则变成了:32万×5.6%=17920元。也就是说,王娟的营业税要多交11200元。
  本报记者 杨晓明


  保障房 七成用地供给中小户型和保障房等

  《通知》中明确,继续作好住房保障工作,全面完成保障性住房建设任务,逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。
  今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量,保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
  来自国内某知名数据研究机构的数据显示,2009年沈阳商品住宅供应面积为1066.61万平方米,2010年这一数据则为1485.58万平方米,如果按照通知内规定“不低于前2年年均实际量”大致推算,今年沈阳商品住宅供应面积预计在1000万至1500万平方米之间。
  沈阳建筑大学行政管理学院院长刘亚臣认为,增加商品住房用地供给对于减少供需紧张度起着关键性作用,供应的增加也能减弱购房者和开发商对于未来市场的不确定预期,对于稳定房价有着利好的作用。
  此外,有数据显示,今年我省将完成34万套保障性住房建设。
  本报记者 郭金凤

  读者关注:限购之后这8种情况该咋办?
  沈阳版“限购令”落地的消息一传出,就引起了市民的关注。昨日本报QQ平台发布该消息后,有不少读者提出了一些操作细则的问题,这些问题还有待相关部门进一步细化。
  情况一:如何界定我家是否在二环区域内?
  家住白山路附近的肖女士看到“限购令”之后有点疑惑。她表示,没整明白自己家到底是在二环内还是二环外。她感觉,“二环区域内”这个概念有些模糊,要是能具体划分到以哪条街道为界限就好了,这样她如果想卖房也知道自己所在区域到底是不是限购区域。
  情况二:正办贷款的房子能被限购不?
  刚刚在铁西广场附近买了新房的于陶表示,这次购房已经是他第3次购房了。
  “之前买的两个都不到50平方米,这回买了一套大些的准备当婚房。按照‘限购令’来看,我就是‘被限购’的人。”于陶想知道,“我这房子正在办理贷款,这个‘限购令’对我还有影响没?这套房子我是不是买不成了?”
  情况三:在二环外已有住房,能被限购不?
  家住大东区的张先生在二环外拥有两套住房,如果他想在二环内再买一套房子,这种情况算被限购不?
  另外,“限购令”中提及的“已拥有一套住房”,并没有明确这套住房的位置,是只要在沈阳有房就算,还是有二环内的房子才算呢?
  情况四:卖掉现有房子再购房咋算?
  手里有两套老二手房的黄欣玉最近也想换房。“‘限购令’一出,我还没法在二环内买房了,这可咋整?”黄欣玉表示,自己名下已经有两套住房,但都是小户型,想换个大一些的,“如果我把手里的两套小户型卖掉,名下没有住房了,是不是就具备购房资格了呢?”
  情况五:成年子女户口与父母在一起咋算?
  在沈阳出台的限购政策中,明确了要以家庭为单位明确购房套数,但政策中规定,家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。
  对此,已经大学毕业3年多,但户口还和父母在一起的沈阳人杨超也有了疑问,“我父母名下有一套住房,现在我们的户口关系都在一起,我并没有独立落户,如果我现在想买房,是不是就在二环区域内限购一套了?”
  情况六:外地人补交社保后还限购不?
  外地人王明楠现在为了能买到心仪的房子急得团团转,“我原来在单位交过半年多的社会保险,后来就断档了,我要是能补齐一年的社保,够外地人在二环内购房的资格不?”
  情况七:已拥有的商住房算一套房不?
  已经在二环内拥有一套商住房当作自己住宅的王小姐想知道,像她这样的算不算一套房,如果再买房子在不在限购之列呢?
  另外,商住两用属性的房子是否也在限购范围?她是否可以继续购买商住房呢?
  情况八:新民法库等户籍在限购之列吗?
  此次“限购令”中提到本市户籍居民家庭。家住辽中的周先生在辽中已经有两套住房,如果想在沈阳二环区域内再买房可以吗?新民、法库、辽中、康平地区居民是否算是沈阳本地户籍,限购令中没有作出更为细致的规定。

信息来源:华商晨报
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