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房地产2019年趋势转向了?
信息类别:房产咨询  发布时间:2019/2/20  点击次数:227次
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    近日,一月份的社融数据出炉了,社融数据暴涨到4.64万亿,M2也微微上涨8.4%,但是M1只增长了0.4%,这有点奇怪,M1从2017年一直下降,和楼市放在一起,怎么看?
  开始本文之前,先看一个数据,2017-2019年金融数据:

一个不寻常的数据曝出:房地产2019年趋势转向了

  可以看出一个问题:M2基本保持10%以下不变,波动不大,但是M1却连续下滑,从20%一直下降到不到1%,如何解读?

  先了解下概念:

  M0=流通中的货币,与消费变动密切相关,图表中可以看到每到春节,M0就飙升,因为春节消费最高;

  M1主要=M0+企业活期存款+个人持有的信用卡类存款,反映居民和企业资金变化,简单来说就是现实购买力;

  M2=M1+企业定期存款+城乡居民储蓄存款,不能随时取出来,但代表的是未来潜在的购买力。

  01

  M1、M2与房价的相关性

  M2大家都知道,与房价关系密切,居民贷款直接创造M2,一套房子就创造数百万M2,M2上涨意味着信贷宽松,居民买房高涨,房价自然水涨船高。相关研究表明,M2和房价相关度高达71%。

  M1和房价相关性如何呢?

  答案是相关性也很大。

  M1主要的变动是企业存款,居民购房后,资金流入房企变成企业存款,而商品房销售是企业存款的重要来源,所以企业存款与M1密切相关。

  不只是房地产一个行业,房地产上下游的相关产业企业,都和房地产密切相关,进而影响M1数据。

  因此,M2保持在10%以下、M1持续下降到0.4%,在某些程度上反应了房地产的不景气。

  当然,M1下滑这么快,不只是房地产一个原因,4.64万亿下去,企业手里却没有钱,钱到哪里去了,给出两个思考方向:

  1、一个是借新还旧,企业把借来的钱还了利息;

  2、另一个是左手倒右手,借来钱又存到银行吃利差套利,因为没有利润,所以宁可在金融端空转也不愿意投入再生产。

  M2和M1的走势也看出,房地产暴涨的趋势已经转向,但是带来的影响逐渐反应出来,企业端就是不缺钱,但是没有利润,而根源在于高房价带来的成本上升、居民消费下滑以及投资意愿降低。

  02

  说完M1数据和楼市的关系,我们再来说个其他的逻辑。

  还是先看数据:

  1、海外楼市销量和房价下滑:加拿大、美国、澳大利亚、迪拜、香港……以往中国人热衷的海外楼市或者销量或者是房价,在去年下半年都出现了断崖式下跌。

  2、一线豪宅成交断崖式下跌价格腰斩:北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌,二手豪宅则正在失去流动性,价格腰斩的案例也已出现。

  3、法拍房数据飙升61%:2018年数据显示,淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次,同比大幅增长61%,尤其是去年9~12月份,国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长,仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

  4、三四线返乡置业熄火:对比2018年春节期间三四线楼市的活跃,2019年以来,返乡置业热度明显下降,购房者愈加理性,大部分三四线城市成交较去年降温,三四线楼市在2019年春节期间开启了观望模式。

  5、写字楼空置率增加价格下跌:深圳、北京的写字楼价格在下跌,空置率上升,香港写字楼市场也出现退租或缩减办公场地的现象。

  这五个数据看出什么逻辑来了?

  以前我们说一个,楼市是有一个隐秘的链条的:

  1、四五线农村的新城市刚需带着六个钱包去支撑一二线房价;

  2、一二线拆迁土著和改善购房者通过房子变现改善成大平层和豪宅;

  3、净资产阶层通过豪宅变现进行海外资产配置。

  这个链条就是城市刚需 —— 改善 —— 豪宅 —— 海外置业。

  各个链条目前都在降温,但是哪个阶层会先出问题呢?最脆弱的就是城市刚需。

  你看,写字楼租金下跌说明公司经营不好,就业比较严峻,而就业直接关系到刚需的现金流,甚至关系到投资者租金收益,高杠杆的资金链就会断裂,这点从法拍房增长也能得到验证。

  这下看来,整个逻辑就通了。

  03

  2019年楼市怎么做,继续调控下去,高杠杆肯定要出清的。

  未来是否继续严格调控,还是放松楼市,却决于内部结构和外部环境,怎么走,我们拭目以待吧!
(沈阳建材网提供)
信息来源:沈阳建材网
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