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住宅建筑高度控制*大值80m，彻底搅碎了开发商常用的“高低配”社区的美梦

信息类别：政策法规发布时间：2019/4/13 点击次数：5999次

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新版《城市居住区规划设计标准》已正式实施，住宅建筑高度控制最大值80m，彻底搅碎了开发商常用的“高低配”社区的美梦！
海南省已开始在海口、三亚主城区执行住宅限高80m政策，所以新标准对今后的房地产开发带来巨大影响！

了解以下8大要点，可指导设计院、开发商的居住区规划设计。
8大要点如下：
1、限定最大高度80m，终结高低配
（各级生活圈不超18层，居住街坊不超26层，高低配社区无法实现）
2、强化生活圈概念
3、用地面积计算规则变化
（各级生活圈算至道路中心线，居住街坊算至道路红线）
4、低层及多层社区建筑密度和绿化率降低了要求
5、5分钟生活圈、居住街坊的配套要求
6、配套设施需叠加计算
7、屋顶绿化可计入绿地面积
8、公共绿地、集中绿地需叠加计算

1
限定最大高度80m，终结高低配

《城市居住区规划标准》4.0.1 条文略
解读：
在相同容积率和平均层数控制下，同时限定了住宅最大高度（80m），比例失态的“高低配”将无法实现，同时又能合理设置高低错落的建筑群落。
平均层数不是最高层数！
住宅建筑平均层数：一定用地范围内，住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得的层数。
希望各地规划部门不要一刀切限定层数，避免一刀切的天际线。
15分钟生活圈平均层数为4~18层，容积率为0.8~1.5；
10分钟生活圈平均层数为1~18层，容积率为0.8~1.8。
5分钟生活圈平均层数：
1~3层时，容积率为0.7~0.9；
4~6层时，容积率为0.8~1.2；
7~9层时，容积率为1.2~1.6；
10~18层时，容积率为1.4~2.0，
总体而言，今后5分钟生活圈（即350亩左右地块）的平均层数不会超过18层，容积率不会超过2.0。
居住街坊（即30~60亩地）地块：
容积率1.0~3.1
平均层数1~26层
注意：住宅建筑高度控制最大值80m
表4.0.2 居住街坊的用地与建筑控制指标
新《规划标准》的重大变化！！限高80米、终结“高低配”！_1
▽中国建筑气候区划图▽
新《规划标准》的重大变化！！限高80米、终结“高低配”！_2
2
强化生活圈概念
生活圈理念是借鉴世界优秀城市规划理念的成果，以人的步行时间作为设施分级配套的出发点，突出居民能够在适宜的步行时间内满足相应的生活服务需求，便于引导配套设施的合理布局。
△新加坡TAMPINES（谈滨尼）生活圈
△瑞典·斯德哥尔摩生活圈
《标准》以步行距离为各级“生活圈”分级依据：
表3.0.4 居住区分级控制规模
人的平均步行速度约为60米/分钟，按《标准》内人均用地和总人数指标推算：
15分钟生活圈≈3000~4500亩（200~300公顷）；
10分钟生活圈≈1000亩（66.7公顷）；
5分钟生活圈≈350亩（23公顷）；
居住街坊≈30~60亩（2~4公顷）。
解读：
15分钟生活圈大部分对应城市总体规划设计阶段；
10分钟生活圈大部分对应城市控制性详细规划阶段；
5分钟生活圈和居住街坊对应大部分开发企业和设计师，应重点研究其配套设施和公共绿地和设置要求。
300m、500m、1000m生活圈分别对应不同等级的配套设施，既保证适宜的步行到达时间，又保证合理人口支撑规模，以教育设施为例，幼儿园、小学、中学（分别对应300m、500m、1000m服务半径），刚好与生活圈要求符合，所以5分钟配幼儿园、10分钟配小学、15分钟配中学。
3
用地面积计算
《城市居住区规划标准》附录A.0.1 居住区用地面积应包括住宅用地、配套设施用地、公共绿地和城市道路用地，其计算方法应符合下列规定：
1 居住区范围内与居住功能不相关的其他用地以及本居住区配套设施以外的其他公共服务设施用地，不应计入居住区用地；
2 当周界为自然分界线时，居住区用地范围应算至用地边界；
3 当周界为城市快速或高速路时，居住区用地边界应算至道路红线或其防护绿地边界。快速路或高速路及其防护绿地不应计入居住区用地；
4 当周界为城市干路或支路时，各级生活圈的居住区用地范围应算至道路中心线；
5 居住街坊用地范围应算至周界道路红线，且不含城市道路；
6 当与其他用地相邻时，居住区用地范围应算至用地边界；
7 当住宅用地与配套设施（不含便民服务设施）用地混合时，其用地面积应按住宅和配套设施的地上建筑面积占该幢建筑总建筑面积的比率分摊计算，并应分别计入住宅用地和配套设施用地。
解读：
①巨大变化：各级生活圈的用地范围应算至道路中心线（不含城市快速路或高速路）；
②居住街坊仍算至周界道路红线；
③这样就可以理解生活圈和居住街坊之间容积率有落差的原因。
△生活圈居住用地范围
△居住街坊用地范围

4
低层及多层社区建筑密度和绿化率降低了要求
《城市居住区规划标准》4.0.3 当住宅建筑采用低层或多层高密度布局形式时，居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4.0.3的规定。
表4.0.3 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标
注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；
2 建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施建筑基底面积与该居住街坊用地面积的比率（%）；
3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的比率（%）。
解读：针对高密度居住街坊大幅增加建筑密度最大值，低层为42%、47%、50%，多层为32%、38%、42%，而绿化率降低要求为低层25%、23%、20%，多层28%、28%、25%。
此条规定为合院、联排、洋房等产品的落地提供了技术保障。

5
5分钟生活圈、居住街坊的配套要求
1五分钟生活圈配套设施
《城市居住区规划标准》B.0.2 五分钟生活圈居住区配套设施应符合表B.0.2的设置规定。
表B.0.2 五分钟生活圈居住区配套设施设置规定
注：1 ▲为应配建的项目；△为根据实际情况按需配建的项目；
2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。
《城市居住区规划标准》附录C.0.2 五分钟生活圈居住区配套设施规划建设应符合表C.0.2的规定
表C.0.2 五分钟生活圈居住区配套设施规划建设要求
注：1 加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划和建设标准的有关规定；
2 承担应急避难功能的配套设施，应满足国家有关应急避难场所的规定。
解读：
①配套设施用地指标约2000㎡/千人（即2㎡/人），建筑面积约1500㎡/千人（即1.5㎡/人）；
②需独立占地的设施：幼儿园、生活垃圾收集站、运动及活动场地，其余可联合建设包括托老所。
③配套设施属不可出售面积，按中间值估算：
社区服务站800㎡
文化活动站700㎡
幼儿园3800㎡
托老所550㎡
卫生服务站200㎡
公厕50㎡
合计：6100㎡

2居住街坊配套设施
《城市居住区规划标准》B.0.3 居住街坊配套设施应符合表B.0.3的设置规定。
表B.0.3 居住街坊配套设施设置规定
注：1 ▲为应配建的项目；△为根据实际情况按需配建的项目；
2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。
《城市居住区规划标准》附录C.0.3 居住街坊配套设施规划建设应符合表C.0.3的规定。
表C.0.3 居住街坊配套设施规划建设控制要求
注：加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划标准有关规定。
解读：
①用地指标约100㎡/千人（即0.1㎡/人），建筑面积约85㎡/千人（即0.085㎡/人）；
②以60亩（2.0公顷）地容积率2.0的居住街坊为例，地上建筑面积为4.0万㎡，物业管理用房约为4.0×2‰=80㎡；
③很多地区规定有3‰的物业经营用房，以上例计算则为120㎡。
表中便利店如不可销售，似乎可以视为此类用房。
6
强调配套设施
《城市居住区规划标准》5.0.3 配套设施用地及建筑面积控制指标，应按照居住区分级对应的居住人口规模进行控制，并应符合表5.0.3的规定。
表5.0.3配套设施控制指标（㎡/千人）
注：1 十五分钟生活圈居住区指标不含十分钟生活圈居住区指标，十分钟生活圈居住区指标不含五分钟生活圈居住区指标，五分钟生活圈居住区指标不含居住街坊指标。
2 配套设施用地应含与居住区分级对应的居民室外活动场所用地；未含高中用地、市政公用设施用地，市政公用设施应根据专业规划确定。
解读：
①必须注意的是：千人指标是叠加计算的，所以综合下来大规模居住区需分级配建配套设施；
②一般开发商遇到的是五分钟生活圈和居住街坊的配建，大规模居住区的配建在上位规划中会有规划。

7
屋顶绿化可计入绿地面积
《城市居住区规划标准》附录A.0.2 居住街坊内绿地面积的计算方法应符合下列规定：
1 满足当地植树绿化覆土要求的屋顶绿地可计入绿地。绿地面积计算方法应符合所在城市绿地管理的有关规定。
2 当绿地边界与城市道路临接时，应算至道路红线；当与居住街坊附属道(沈阳建材网提供)

信息来源：沈阳建材网

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